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顶住压力,万科习惯“挣小钱”

一年前,万科交出了一份净利润近乎腰斩的年报,利润下降幅度空前。在当时的业绩推介会上,万科集团董事局主席郁亮为此致歉,并对开发经营本部提出了“止跌企稳、稳中提升”的要求。

从数字层面看,万科2022年的确实现了年度业绩的止跌回升,房地产开发业务结算收入同比增长10.5%至4444亿元;总营收同比增长11.3%至5038.38亿元,归母净利润同比增长0.4%至226.18亿元。

万科将这份业绩称为“来之不易的答卷”。但压力也显现在这张报表中。

2022年,万科销售金额和销售面积分别同比下降33.6%、30.9%,略好于行业总体情况,但不及其他头部房企;毛利率则下降2.27个百分点至19.55%。

开发业务已迎来天花板,万科身处其中自然感受更深。

“未来新房需求上有天花板,下也有保底线。企业要认清大势,这个行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。开发、经营、服务并重是个必然的选择。”郁亮在3月31日的业绩会上说道。

拥有业内最全面不动产赛道布局的万科,又如何守得云开见月明?

“巨大压力”

万科坦言,2022年行业的严峻形势远超预计,包括新房市场销售前所未有的下跌幅度、行业融资能力大幅萎缩、企业资金链断裂冲击上下游等因素带来了信心危机,并蔓延至所有企业,也为万科的经营带来巨大压力。

压力之下,万科在规模上更加谨慎,明显放缓了投资节奏。

2022年,其新获取36个项目,权益地价总额约496.4亿元,约是其年度销售额的11.9%,权益计容规划建筑面积403.7万平方米。

新开工面积也大幅下降,同比减少52%至1568.2万平方米,完成年初计划的81.7%。新开工量速度放缓将对万科未来几年的销售货值带来影响。

万科解释称,公司不会出于规模的压力而放松投资、产品和服务的标准,不会以牺牲安全和效益的方式追逐增长。开发业务将继续保持高质量投资,优先投向市场稳定、项目安全边际高、团队操盘能力强的“特别好”项目。

“新增投资我们更加谨慎了,现在投前投后的拉通管理也相对完备,对操盘团队在产品成本供给的关键节点做了非常明确的要求,确保投资兑现能够达成。目前我们新增投资的毛利水平在20%左右,基本达到预期。”万科联席总裁、开发经营本部CEO张海在业绩会上表示。

他坦言,过往毛利率确实给了万科一点压力,未来若坚持谨慎投资,对毛利水平的稳定和提升是有信心的。

针对存量资源,万科也采取了一系列提效和增收工作,根据市场变化和流速,以周为单位动态减持项目的量价关系,做到一房一价;重新审视存量土地资源,通过挖掘不同产品的价值点,实现产品溢价和投入产出比对毛利水平的贡献。

此外,去年郁亮在业绩会上针对管理投资进行了检讨,万科过去充分授权、分布式的管理方式使得不同地区公司能力参差不齐、离散程度大,出现了操盘能力分化、少数项目投资失误问题。

时隔一年,张海回应称,去年集团开发经营业务主要围绕“保安全、稳利润、提回报”展开,经营离散度高的问题得到了显著的改善,“我们把可售产能超过1个亿的项目,纳入资源资产底表进行重点管理,这样的项目共有779个,基于资源资产底表以销定产,动态调整供应节奏和量价关系。”

同时,万科要求各区域和一线公司作为经营主体,跟自己比、跟市场比,跟同行比,在“三比”的基础上制定业绩目标,设定认购、签约、回款和回款率的及格线和金线,这些指标是评价和考核各业务单位和第一负责人的重要依据。

赚小钱、长钱、辛苦钱

开发业务面临压力,万科对经营服务类业务寄予厚望。

作为行业预言家,万科对这类业务的布局相当早,郁亮说,“早在8到10年之前,我们预测会有天花板,只不过不知道是哪年发生。现实告诉我们21年开发业务到天花板了,我们提前了8年到10年的时间做了相关铺垫,所以起步比较早。”

2022年,万科旗下物业服务公司万物云正式上市,去年营收首次突破300亿元,同比增长26.1%至303.2亿元;归母净利润则减少近一成至15.1亿元。

万物云的重要战略“蝶城”也初见成效,数量从上年的459个增长到584个,饱和收入12.9亿元。同时,对38个试点蝶城的供应链整合,对应基础住宅物业服务成本降低超过3000万元,折算到全年预计提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入(含非并表项目)增速分别为 17.9%、12.1%和 14.3%。

相较而言,经营、服务业务为万科业绩的贡献度仍然较小,去年贡献的营收占比不到10%。这些业务的性质也决定了板块讲究细水长流,难以在短期内快速在业绩报表中有明显助力。

郁亮在业绩会上说,要给这些业务一段时间,相信一定会对万科的收入、利润有比较重大的影响。

或许今年就是一个转折点。万科为探索经营服务业务“付了很多学费”,直至2022年,这些业务对报表的贡献才变成零。

“以前是负的,要吃掉很多利润。我很高兴终于变成零,终于能够不再成为负担了。我们付完学费了,学费付了好长时间,付得很大,终于付完了。”郁亮表示,今年万科的经营服务业务加总在一起,会有两位数的增长,利润会从零开始增长,一定是对报表作出正向盈利的贡献。

在郁亮看来,经营服务的业务都是赚长钱、小钱,赚辛苦钱的。但这些业务跟开发业务不一样,是滚雪球的业务,要做存量生意,靠的是复合增长的力量。

过往三十年,房地产开发商借助时代红利,通过卖房积累了大量的财富,同时也推进了中国的城市化进程。当下,开发商也要接受现实,接受和习惯赚小钱、长钱和辛苦钱,渡过转型阵痛期,守得云开。